Nằm trong kế hoạch đô thị hóa phía Đông Thủ đô, HĐND thành phố (TP) Hà Nội đã biểu quyết thông qua về việc tán thành chủ trương đưa Gia Lâm lên quận cuối tháng 9 vừa qua. Vậy, việc Gia Lâm chính thức lên quận sẽ tác động như thế nào tới toàn cảnh thị trường bất động sản văn phòng? Đâu là xu hướng đáng chú ý trong năm 2023 và sau đó?

Huyện Gia Lâm lên quận sẽ gồm 16 phường, hình thành từ hai thị trấn và 20 xã hiện nay. Việc thành lập quận và các phường sẽ phát huy được lợi thế, tiềm năng để Gia Lâm bứt phá vươn lên. 

Vị trí chiến lược của quận Gia Lâm

Gia Lâm là cửa ngõ nối Thủ đô với tam giác kinh tế Đông Bắc, bao gồm Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh; tiếp giáp trực tiếp với hai tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên, nơi được cho là “thủ phủ” khu công nghiệp tại hành lang kinh tế phía Bắc.

Hơn nữa, Hà Nội cũng đang nhanh chóng phát triển và cải thiện hạ tầng giao thông nhằm tăng cường khả năng kết nối và giảm áp lực giao thông trong khu vực nội thành.

Đặc biệt, khi trở thành quận, Gia Lâm sẽ hưởng lợi từ các cơ chế và chính sách của một quận nội thành, trong đó có việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Điển hình là cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 với chiều dài 3,5km, rộng gần 20m, với 4 làn xe đã thông xe vào ngày 30/8/2023. Cây cầu kết nối trực tiếp đường Vành đai 2 và Vành đai 2 trên cao, tạo ra trục giao thông hoàn chỉnh từ trung tâm Hà Nội tới khu vực phía Bắc và Đông Bắc TP.

Trong tương lai, khu vực sẽ chứng kiến sự phát triển của hệ thống giao thông đường thủy qua sông Hồng (với các dự án như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi) hay sông Đuống như cầu Đuống giai đoạn 2 khởi công vào ngày 22/7/2023. Những công trình này không chỉ có ý nghĩa quan trọng về mặt kinh tế, mà còn là đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và hoạt động giao thương hàng hóa.

Bên cạnh hệ thống cầu đường kết nối trung tâm TP với khu vực phía Đông, Gia Lâm cũng hưởng lợi đáng kể từ các trục đường huyết mạch như đường Cổ Linh, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, quốc lộ (QL) 1A và QL 5. Điều này tạo điều kiện di chuyển thuận lợi và nhanh chóng giữa các trung tâm kinh tế trong và ngoài Hà Nội.

Tiêu biểu như nút giao kết nối đường Cổ Linh với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (khánh thành tháng 1/2021) và nhiều dự án đang đẩy nhanh tiến độ như: nút giao QL 5 với đường Đông Dư - Dương Xá, cầu vượt tại nút giao đường Ngô Xuân Quảng với QL 5, đường gom từ cầu Thanh Trì đến cầu vượt Phú Thị, đường đê hữu Đuống đoạn Dốc Lời - Đặng Xá đến xã Lệ Chi, đường nối Yên Viên - Đình Xuyên - Phù Đổng.

Có thể thấy, Gia Lâm là khu vực hiếm hoi tại Hà Nội sở hữu kết nối liên tỉnh thuận tiện. Giờ đây với hạ tầng giao thông và kỹ thuật được đầu tư phát triển đồng bộ, Gia Lâm sẽ trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng và hoạt động sản xuất - kinh doanh giữa các DN trong và ngoài nước tại Thủ đô và các tỉnh thành lân cận trong khu vực hành lang kinh tế Đông Bắc. Sở hữu quỹ đất lớn và mật độ xây dựng thấp, Gia Lâm là điểm đến lý tưởng cho nguồn cung bất động sản văn phòng tương lai.

Triển vọng của thị trường văn phòng tại Gia Lâm

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét, đặc biệt trong tình hình diện tích trống tại khu vực trung tâm còn hạn chế. Điều này sẽ tạo động lực cho các dự án văn phòng mới, vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm, như Gia Lâm, phát triển.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, phân tích: “Văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư rất tốt và hấp dẫn. Thường khi tòa nhà đạt được tỉ lệ lấp đầy trung bình thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả một tòa nhà văn phòng có thể lên đến 65%, thậm chí là 70% so với doanh thu. Đây là một mức tỷ suất lợi nhuận quá tốt. Cùng đó, khi xu hướng DN dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét và diện tích trống tại khu vực trung tâm còn hạn chế, những khu vực như Đống Đa, Tây Hồ, Ba Đình, hay thậm chí Gia Lâm - giờ đã lên quận, cần đáng chú ý”.

Nghiên cứu của Savills về nguồn cung văn phòng đang tập trung phần lớn tại khu vực phía Tây, nếu tính quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, với thị phần 50%, tương đương khoảng 873.700m2. Trái lại, Gia Lâm hiện tại chưa ghi nhận nhiều nguồn cung văn phòng, chưa kể đến nguồn cung chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh.

Vị chuyên gia Savills kết luận, Gia Lâm là khu vực đặc thù về ngành nghề kinh doanh. Bởi vậy, cơ cấu khách thuê khác biệt tương đối nếu so với khu vực Hoàn Kiếm, tập trung các DN về tài chính, ngân hàng, các tổ chức Chính phủ, hay khu Tây Hà Nội với mật độ lớn các công ty thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin, bảo hiểm, bất động sản. Do tọa lạc xung quanh các trung tâm công nghiệp, sản xuất như Bắc Ninh và Hưng Yên, Gia Lâm sẽ thu hút các DN FDI hay các công ty đa quốc gia có nhà máy đặt tại các khu công nghiệp lân cận.

Tài Chính Xuyên Việt - Kinhtedothi