Tài Chính Xuyên Việt

Thị trường nhà đất Hà Nội đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Nhiều quận, huyện ở Hà Nội đang ghi nhận tỉ lệ giao dịch đất thổ cư tăng cao, có nơi lên đến hơn 400 triệu đồng/m2…

72% giao dịch đất thổ cư tập trung tại 6 quận

Theo báo cáo thị trường thổ cư Hà Nội từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, Quý I/2024 tại Hà Nội giao dịch thổ cư đạt 9,800 căn, trong đó, các giao dịch dưới 5 tỷ đồng chiếm tới 44%. Riêng lượng giao dịch trong tháng 3/2024 đạt xấp xỉ 5.000 căn, tăng 153% so với tháng 2/2024 và tăng 38% so với tháng12/2023, cho thấy thị trường thổ cư có dấu hiệu sôi động trở lại. Thông tin thị trường cho thấy hiện giao dịch đất thổ cư đang tập trung tại 6 quận như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, giá nhà đất ở quận Nam Từ Liêm hiện tại đang được rao bán với mức giá phổ biến 143,5 triệu đồng/m2, mức giá này tăng 6,1% so với cùng kỳ năm ngoái và cao nhất trong vòng 5 năm qua. Cụ thể, giá nhà riêng tại quận Nam Từ Liêm diện tích 30-40m2, ngõ nhỏ, ô tô không vào được thuộc các khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Phú Đô… giá bán đã tăng từ 2,8-4.4 tỷ đồng/căn lên mức 3,4-4,8 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 21%. Những căn diện tích 30-40m2, ô tô đỗ cửa, giá cũng tăng từ 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-7,5 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 16%.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: phân khúc chung cư, nhà ở xã hội hiện đang có nhiều vướng mắc trong cơ chế chính sách và nguồn lực, đó là nguyên nhân người dân quay lại với đất nền. Người dân đầu tư đất nền cần lưu ý, không nên mua đất nền theo thông tin quy hoạch hoặc nếu có đầu tư thì phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn vị trí, khu vực có triển vọng thực thi cao để giảm thiểu rủi ro gặp phải sau này.

Chuyên gia cho rằng, nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý, yếu tố rủi ro, biên lợi nhuận khiến nhiều người còn thận trọng trước khi đưa ra quyết định.

Với những khách hàng có tâm lý "ăn chắc mặc bền" thì "tấc đất tấc vàng" của nhà đất thổ cư tại Hà Nội vẫn là ưu tiên hàng đầu. Với khoảng tiền 3-5 tỷ, người mua nhà có thể sở hữu một căn nhà trong ngõ 4 tầng, tại các quận vùng ven với mức giá trung bình từ 100 triệu đồng - 120 triệu đồng/m2 sẽ có diện tích khoảng 30-40m2.

Bên cạnh đó, giao dịch tại bất động sản các quận trung tâm cũng tăng gấp đôi so với tháng 2/2024, tập trung tại các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Long Biên. giá nhà trong ngõ đã đạt mức ~170 triệu đồng/m2 đất, khu vực trung tâm đã đạt mức ~400 triệu đồng/m2 đất.

Dự báo sẽ có "làn sóng" chuyển nhượng thổ cư

Thị trường bất động sản nhà riêng Hà Nội đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân, đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá: giá nhà riêng Hà Nội hay chung cư trong khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người dân có nhu cầu ở thực, nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều.

Mặt khác, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Chuyên gia nghiên cứu thị trường Onehousing cũng đưa ra cảnh báo cho nhà đầu tư rằng, giá chuyển nhượng tăng nhanh, người mua cần tỉnh táo trước các quyết định, ưu tiên các dự án mới được đầu tư và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, dự án cần có hạ tầng và tiện ích đầy đủ cho nhu cầu cuộc sống, bàn giao trong khoảng dưới 10 năm.

Hạ tầng hoàn thiện, tiện ích sống đa dạng và vị trí thuận tiện khi di chuyển vào nội thành, đầy đủ những lý do để thị trường thổ cư quận Long Biên bứt phá mạnh mẽ. Trong đó, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Ngọc Thụy và các tuyến phố Nguyễn Văn Cừ, Ngọc Lâm và Bát Khối ghi nhận tỷ lệ giao dịch thổ cư cao nhất.

Theo làn sóng "tây tiến", Nam Từ Liêm cũng thu hút lượng lớn người mua nhà với tiềm năng trở thành tâm điểm phát triển trong quy hoạch 2030-2050 của Thủ đô. Mật độ dân số ở mức vừa, hạ tầng đồng bộ, cùng tiện ích sống hiện đại là những lý do để quận Nam Từ Liêm sở hữu tiềm năng tăng giá hấp dẫn, dần tiệm cận với mức giá tại quận Cầu Giấy và quận Đống Đa. Các phường và tuyến đường có lượng giao dịch thổ cư cao nhất bao gồm Đại Mỗ, Tây Mỗ, và Mỹ Đình.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property đưa ra lời khuyên: đối với các nhà đầu tư, nếu mua nhà như tài sản chống trượt giá, cần xác định giữ lâu dài, ưu tiên vị trí thuận tiện để khai thác dòng tiền cho thuê vì giá nhà trong ngõ thường khó tăng mạnh, nhất là ở khu vực đã ổn định về quy hoạch và dân số. Xét về yếu tố rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư với sản phẩm nhà thổ cư là không có. Nếu có chỉ là vấn đề nhà đầu tư nên quan tâm tới việc lựa chọn mua ở quận nào, khu vực nào và an ninh ở đó ra sao… Ví dụ, không nên mua nhà trong ngõ quá sâu, quá nhỏ để khi gặp các rủi ro về cháy nổ xe chữa cháy khó đi vào và cần lưu ý các vấn đề an ninh, an toàn và vấn đề tiện ích.

Tài Chính Xuyên Việt